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Você sabe quais são as reduções aplicáveis na apuração do ganho de capital imobiliário?

Você sabe quais são as reduções aplicáveis na apuração do ganho de capital imobiliário?

Nos posts anteriores detalhamos algumas hipóteses de isenção do imposto de renda devido nas vendas de imóveis efetuadas por pessoas físicas.

Mesmo que a operação imobiliária não se enquadre em nenhuma hipótese de isenção, o ganho de capital apurado não é tributado integralmente, já que a legislação do imposto de renda permite algumas reduções.

Este é o nosso assunto de hoje. Atualmente, as reduções aplicáveis sobre o ganho de capital na venda de imóvel são as seguintes:

  • Imóveis adquiridos até 31/12/1988 (Lei nº 7.713/88):

Na alienação destes imóveis pode ser aplicado um percentual fixo de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição ou incorporação do imóvel, de acordo com a tabela abaixo:

 

PERCENTUAIS DE REDUÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL
Ano de aquisição % de redução Ano de aquisição % de redução Ano de aquisição % de redução Ano de aquisição % de redução Ano de aquisição % de redução
até 1969 100 1973 80 1977 60 1981 40 1985 20
1970 95 1974 75 1978 55 1982 35 1986 15
1971 90 1975 70 1979 50 1983 30 1987 10
1972 85 1976 65 1980 45 1984 25 1988 5


Mas ainda existem outras reduções a serem aplicadas.Sua aplicação é direta. Suponhamos que você vendeu um imóvel que tenha adquirido em maio de 1982, tendo apurado nesta operação um ganho de capital de R$ 700.000,00. Pela tabela acima, você tem direito a uma redução de 35%. Logo, o ganho de capital tributável será reduzido nesta proporção, ou seja, passa a R$ 455.000,00 (65% do ganho de capital integral).

  • Independente da data de aquisição do imóvel:

Na alienação de qualquer imóvel, independentemente de sua data de aquisição, podem ser aplicados outros dois fatores de redução sobre o ganho de capital apurado, denominados FR1 e FR2, calculados pelas seguintes fórmulas:

FR1 = 1/1,0060m1, aplicável para imóveis adquiridos até o mês de novembro de 2005. O índice "m1" corresponde ao número de meses-calendário decorridos entre o mês de janeiro de 1996 ou a data de aquisição do imóvel, se posterior, e o mês de novembro de 2005.

FR2 = 1/1,0035m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário decorridos entre o mês de dezembro de 2005, ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

Todas as reduções citadas aplicam-se sucessivamente, quando cabíveis.

Assim, na pior das hipóteses a pessoa física terá direito ao menos à aplicação do FR2, no caso de imóveis adquiridos a partir de dezembro de 2005.

Voltando ao nosso exemplo (imóvel adquirido em maio de 1982), o alienante tem direito a 3 reduções, aplicadas sucessivamente. Suponhamos que a venda se deu em agosto de 2021. As reduções aplicáveis seriam as seguintes:

Ganho de capital integral: R$ 700.000,00

(-) Redução da Lei nº 7.713/88: R$ 245.000,00

Base de cálculo após redução: R$ 455.000,00

(-) Redução pela aplicação do FR1 (50,9273%): R$ 231.719,04

Base de cálculo após FR1: R$ 223.280,96

(-) Redução pela aplicação do FR2 (48,3327%): R$ 107.917,71

Base de cálculo tributável: R$ 115.363,25

Como vimos, considerando as 3 reduções aplicáveis neste caso, o ganho de capital é reduzido de R$ 700.000,00 para R$ 115.363,25, que será a base para apuração do imposto de renda. Aplicando-se a alíquota de 15%, chegamos ao valor de imposto devido nesta operação imobiliária hipotética, equivalente a R$ 17.304,49.

Complicado, né?

Felizmente a Receita Federal fornece um programa específico para apuração do ganho de capital auferido por pessoas físicas, que engloba todas as situações aqui citadas e faz o cálculo automático do imposto de renda devido, em detalhes. Sua versão atualizada pode ser obtida em https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/pagamentos-e-parcelamentos/pagamento-do-imposto-de-renda-de-pessoa-fisica/ganho-de-capital/programa-de-apuracao-de-ganhos-de-capital-moeda-nacional/2021/programa-de-apuracao-dos-ganhos-de-capital-gcap2021.

Não é uma boa dica?