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Vendi meu imóvel... Tenho que pagar Imposta de Renda?

Vendi meu imóvel... Tenho que pagar Imposta de Renda?

Esta é uma pergunta recorrente de nossos clientes, cuja resposta não é simples. A única resposta 100% correta é a clássica “Depende.”

Mas vamos tentar deixar este assunto mais claro. Antes, porém, convém lembrar que estamos abordando aqui apenas as vendas efetuadas por pessoas físicas, já que a regra para as empresas é diferente.

A resposta mais comum é que devemos pagar o imposto de renda calculado pela aplicação do percentual e 15% sobre o ganho de capital obtido na transação imobiliária, que seria a diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel. Mas nem sempre é assim.

O que pouca gente sabe é que, desde 2017, esta alíquota de 15% para cálculo do imposto vale apenas para a parcela do ganho de capital que não ultrapassar 5 milhões de reais. Para ganhos de capital maiores esta alíquota vai aumentando progressivamente, podendo chegar a 22,5%

A boa notícia é que existem diversas hipóteses de isenção. Mesmo que sua venda não se enquadre em nenhuma situação de isenção, há ainda casos de redução do ganho de capital, que podem significar uma economia tributária significativa. Tais reduções trataremos futuramente neste blog.

Nesta postagem vamos nos deter nas hipóteses de isenção, sendo as mais comuns as seguintes: 

  • Alienação de imóveis de valor inferior a R$ 35.000,00:

Na verdade, esta isenção vale para a venda de qualquer bem ou direito, como, por exemplo, automóveis, motocicletas e obras de arte. Para imóveis, pelo limite ser muito pequeno, esta isenção quase nunca é aplicada. Todavia, no caso de um imóvel de menor valor possuído em condomínio (com vários proprietários), pode haver o enquadramento nesta isenção, já que o limite se refere ao valor da parte de cada co-proprietário, e não do imóvel total.

  • Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua:

Esta hipótese de isenção já alcança diversas situações práticas, uma vez que abrange qualquer tipo de imóvel, como terrenos, lotes urbanos, chácaras e apartamentos. Além do mais, como no caso anterior, o limite é calculado para o valor de cada co-proprietário, no caso de imóveis possuídos em comunhão. Assim, mesmo na venda de um imóvel por R$ 1.200.000,00, que seja pertencente a 3 irmãos, por exemplo, pode ser aplicada esta isenção, já que para cada co-proprietário o valor da venda corresponde a R$ 400.000,00. Assim, no caso de algum dos irmãos de nosso exemplo não possuir mais nenhum imóvel, ele pode usufruir esta isenção.

Há, porém, uma restrição. Esta isenção só pode ser aplicada desde que a pessoa física não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.

  • Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969:

Independentemente do valor da alienação, a venda de imóveis que tenham sido adquiridos até o final de 1969 tem redução de 100% sobre o ganho de capital auferido, o que, na prática, é uma isenção total do imposto de renda. Todavia, no caso de ter havido construção, ampliação ou reformas feitas em anos posteriores nestes imóveis, o ganho de capital deve ser apurado proporcionalmente, e a isenção não se aplica ao ganho de capital relativo a estes investimentos.

  • Permuta de unidades imobiliárias, de mesmo valor:

No caso de permuta de unidades imobiliárias não há apuração de ganho de capital, e, portanto, incidência de imposto, desde que não haja pagamento de valores entre os alienantes. Além disso, a transação tem que ser formalizada numa escritura de permuta.

  • Ganho auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais:

Trata-se de modalidade de isenção bastante aplicada. Como tem diversas particularidades, este assunto será objeto de nossa próxima postagem.

Até lá.