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Como tributar o ganho de capital nas permutas imobiliárias.

Como tributar o ganho de capital nas permutas imobiliárias.

Para efeitos tributários, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários-contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna.

É necessário que a escritura, quando lavrada, seja de permuta, caso contrário as operações serão consideradas como independentes para tributação do imposto de renda.

Suponhamos a situação em que temos um apartamento adquirido já há alguns anos, pelo valor de R$ 450.000,00 (valor informado na declaração de imposto de renda), que estamos vendendo para realizar a compra de um sobrado, sendo que ambos os imóveis têm o valor atual de R$ 600.000,00. Quando não conseguimos fazer a operação de troca direta temos que realizar duas operações. A primeira operação seria a venda de nosso apartamento por R$ 600.000,00, com eventual tributação do ganho de capital (caso não haja nenhuma situação de isenção – vide nossos posts anteriores).

Com o dinheiro desta venda faríamos a aquisição do almejado sobrado, que, neste caso, seria declarado no imposto de renda pelo custo de aquisição de R$ 600.000,00.

A permuta ocorre quando há o encontro de interesses dos negociantes, havendo uma única operação imobiliária, de troca de imóveis

Como em nosso exemplo não há pagamento de torna (os negociantes consideram que os imóveis têm valor equivalente), não há apuração de ganho de capital e qualquer tributação. Só que, neste caso, na próxima declaração de imposto de renda o imóvel adquirido em permuta será informado pelo custo de aquisição histórico do imóvel dado na operação. Assim, deve ser dada a baixa no apartamento (sem apuração de ganho de capital e qualquer pagamento de imposto) e ser informada a aquisição do sobrado, pelo valor de R$ 450.000,00, apesar do valor de mercado informado na escritura de permuta ser de R$ 600.000,00.

Note que em eventual alienação futura o custo de aquisição do sobrado para apuração de ganho de capital será de R$ 450.000,00. Assim, a economia tributária havida com a operação de permuta pode significar uma tributação maior adiante.

Até aqui a matéria é simples. Mas, e quando há o pagamento de valores por uma das partes?

Sempre que houver pagamento de torna, a pessoa física que dela se beneficiar deve apurar o ganho de capital, podendo deduzir a parcela proporcional do custo da unidade dada em permuta, correspondente à torna.

Talvez um exemplo nos auxilie na compreensão. 

Suponhamos que temos uma casa cujo custo de aquisição é de R$ 500.000,00, e a permutamos por um apartamento, recebendo nesta transação o valor de R$ 150.000,00, a chamada torna.

É como se tivéssemos vendido parte da nossa casa (por isso recebemos R$ 150.000,00) e a outra parte fosse dada em pagamento pelo apartamento recebido na permuta.

Sobre estes R$ 150.000,00 temos que apurar o ganho de capital tributável, sendo necessário, inicialmente, calcular a proporção da torna, da seguinte forma:

Finalmente, o ganho de capital será equivalente a esta proporção do valor recebido na permuta, ou seja, 23,08% de R$ 150.000,00. Assim, o ganho de capital tributável será de R$ 34.615,38.

Lembre-se que ainda há as reduções a serem aplicadas sobre este ganho de capital, a depender da data de aquisição da casa dada na permuta (vide nosso post anterior), para finalmente aplicarmos a alíquota de apuração do imposto de renda, que, no caso, será de 15%.

E qual será o valor do custo de aquisição de nosso novo apartamento?

Trata-se de valor importante, a ser informado na relação de bens em nossa declaração de imposto de renda, que servirá de base para apuração do ganho de capital numa alienação futura.

Para calcular o custo de aquisição a ser declarado, primeiro temos que calcular o que definimos como “custo da torna”, que é a diferença entre o valor recebido na permuta (R$ 150.000,00) e o ganho de capital apurado (R$ 34.615,38, sem considerar as reduções aplicáveis). Assim, no nosso caso, o custo da torna é de R$ 115.384,62.

O custo do apartamento recebido na permuta será calculado pela diferença entre o custo de aquisição da casa dada em permuta (R$ 500.000,00) e o custo da torna recebida (R$ 115.384,62). Logo, teremos que declarar o apartamento recebido na permuta pelo valor de R$ 384.615,38.

Se você ainda ficou com alguma dúvida ou quiser se aprofundar no assunto, a Receita Federal elabora todos os anos o chamado “Perguntas e Respostas IRPF”, ou simplesmente “Perguntão”, onde há diversas questões detalhadas e com exemplos sobre a apuração do ganho de capital imobiliário por pessoas físicas.

Tal ajuda está disponível no site da Receita Federal (https://www.gov.br/receitafederal), e espelha a interpretação daquele órgão sobre a legislação do imposto de renda, abordando inclusive os assuntos tratados em nossos posts anteriores.

Fica a dica!