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A isenção de IR na venda para compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

A isenção de IR na venda para compra de outro imóvel residencial em até 180 dias.

Muitas vezes as transações imobiliárias são motivadas pela necessidade da troca de residência, que pode ser causada, por exemplo, pelo desejo de uma moradia maior e mais confortável, principalmente com a chegada dos filhos. Com o passar dos anos a motivação às vezes se dá no sentido inverso, quando as pessoas podem preferir se desfazer de imóveis maiores, já desnecessários, e os trocam por apartamentos menores, seja para moradia ou para locação.

Independente do motivo, o que queremos destacar é que estas transações podem ser isentas do imposto de renda, em algumas condições que vamos expor a seguir. 

Desde 2005 foi criada a hipótese de isenção concedida ao ganho de capital auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição, em seu nome, de imóveis residenciais localizados no Brasil.

Primeiramente, temos que ter em mente que esta isenção exige que todos os imóveis transacionados sejam residenciais. Assim, esta isenção não se aplica, por exemplo, à venda ou aquisição de terreno ou à aquisição de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento. Também não se aplica na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de utilizar os recursos da alienação na construção de outro imóvel residencial ou ainda em gastos com benfeitorias ou reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.

Por outro lado, a isenção se aplica, inclusive, na venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta, como também na hipótese de venda de imóvel residencial cujo produto seja utilizado para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

A isenção que estamos abordando só pode ser usufruída uma vez a cada 5 anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício. Note que não há impedimento que tenhamos efetuado alienações imobiliárias recentes, tributadas ou não, e até mesmo aproveitando outras espécies de isenção. O importante é que não tenhamos usufruído este benefício fiscal específico nos últimos cinco anos. 

Outro ponto que merece destaque é que a isenção se aplica mesmo na venda ou compra de diversos imóveis, desde que obedecido o prazo de 180 dias para aplicação dos recursos, contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira operação de venda. Neste caso, estão isentos somente os ganhos de capital auferidos nas vendas anteriores à primeira aquisição de imóvel residencial.

No caso das operações realizadas a prestação, temos que observar alguns limites, já que a isenção se aplica aos seguintes valores:

  • Nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, a isenção alcança a soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
  • Nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, ela se aplica aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
  • Finalmente, no caso de tanto as vendas como as aquisições serem a prestação, o benefício se restringe à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

E se os imóveis comprados forem de menor valor que o valor dos imóveis residenciais vendidos? Não há problema, a isenção ainda pode ser aplicada, mesmo que de forma parcial. Neste caso, haverá a tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Precisamos alertar ainda que a opção pela isenção é irretratável, e deve ser informada no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda.

Mas, e se eu fizer a opção e não conseguir aplicar os recursos no prazo de 180 dias? Neste caso o ganho de capital passa a ser exigível, acrescido de juros de mora. Quanto à multa de mora, ela só será exigível se o imposto não for pago em até 210 dias contados da data da celebração do contrato de venda.

Ufa! Quantos detalhes!

Mas lembre-se que você pode contar sempre com seu corretor de imóveis.

Até a próxima.